Taloyhtiön hallinnon tarkastus: tyypilliset haasteet ja tilintarkastajien huomautukset
Taloyhtiön hallinnon tarkastuksessa varmistetaan, että yhtiön hallinto, kirjanpito ja tilinpäätös ovat lain ja hyvän hallintotavan mukaisia. Tilintarkastajan huomautukset auttavat tunnistamaan ja korjaamaan yhtiön toiminnassa esiintyviä haasteita, jotka voivat vaikuttaa osakkaiden oikeuksiin ja yhtiön taloudelliseen asemaan.
Artikkelissa Elinkaaren HT-tilintarkastaja Elina Salmivala käy läpi taloyhtiön hallinnon tarkastuksen sisältöä ja tavanomaisimpia haasteita, kuten kirjanpidollisia ja dokumentoinnillisia puutteita sekä yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumista. Saat myös listan tilintarkastajien yleisimmistä huomautuksista, ohjeen yhdenvertaisuusperiaatteen ratkaisemiseksi sekä muita käytännön esimerkkejä ratkaisuehdotuksineen.
Mikä on tilintarkastajan rooli taloyhtiön hallinnon tarkastuksessa?
Tilintarkastaja tarkastaa vuosittain, onko yhtiön hallintoa hoidettu lain ja yhtiökokouksen päätösten mukaisesti, antaako tilinpäätös oikean ja riittävän kuvan yhtiön taloudellisesta asemasta sekä onko sisäinen valvonta ja riskienhallinta järjestetty asianmukaisesti. Taloyhtiön hallinnon tarkastus on keskeinen osa yhtiön taloudellista ja hallinnollista valvontaa.
Tilintarkastaja valitaan yhtiökokouksessa, ja hänen tulee olla riippumaton ja pätevä tehtäväänsä. Jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa, voidaan valita toiminnantarkastaja, jonka tehtävä on tarkastaa talouden ja hallinnon hoitoa yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden riittävällä tavalla.
Mikä on isännöitsijän rooli ja vastuu taloyhtiön hallinnossa?
Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta sekä hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän tehtäviin kuuluu myös varmistaa, että osakkaiden yhdenvertaisuus toteutuu käytännössä, esimerkiksi tiedottamisessa, vastikkeiden perinnässä ja yhteisten tilojen käytössä
Tyypilliset haasteet taloyhtiön hallinnossa
- Kirjanpidon ja tilinpäätöksen puutteet:Kirjanpito ei ole ajan tasalla, tilinpäätös ei anna oikeaa ja riittävää kuvaa yhtiön taloudesta tai toimintakertomuksessa ei ole riittäviä selvityksiä olennaisista poikkeamista talousarvioon nähden.
- Päätöksenteon dokumentoinnin puutteet:Hallituksen ja yhtiökokouksen päätöksiä ei ole dokumentoitu asianmukaisesti, mikä vaikeuttaa jälkikäteistä valvontaa ja osakkaiden tiedonsaantia
- Sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan puutteet:Yhtiössä ei ole riittäviä menettelyjä taloudellisten riskien hallintaan tai valvontaan
- Yhdenvertaisuusperiaatteen rikkominen:Osakkaita ei kohdella tasapuolisesti esimerkiksi vastikkeiden perinnässä, korjaushankkeiden kustannusten jaossa tai yhteisten tilojen käytössä.
- Yhtiöjärjestyksen vastaiset päätökset:Yhtiökokous tekee päätöksiä, jotka ovat ristiriidassa yhtiöjärjestyksen määräysten kanssa. Tällaisia päätöksiä voidaan tehdä esimerkiksi vastikkeiden perusteista.
- Isännöitsijän ja hallituksen roolien epäselvyydet:Isännöitsijän ja hallituksen tehtävät ja vastuut eivät ole selkeästi määriteltyjä, mikä voi johtaa hallinnollisiin epäselvyyksiin.
Tilintarkastajien tyypilliset huomautukset
Tilintarkastajat huomauttavat taloyhtiön hallinnon tarkastuksissa erityisesti seuraavista asioista:
- Lain ja yhtiöjärjestyksen rikkomukset
- Kirjanpidon ja tilinpäätöksen puutteet
- Hallinnon laiminlyönnit
- Sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan puutteet
- Yhdenvertaisuusperiaatteen loukkaukset
- Olennaiset epäkohdat, jotka voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen asemaan tai osakkaiden oikeuksiin.
Käytännön ohje yhdenvertaisuusongelman ratkaisusta
Jos tilintarkastaja tuo esiin yhdenvertaisuusongelman, hallituksen ja isännöitsijän tulee toimia seuraavasti:
- Selvitä huomautuksen perusteet ja arvioi, mistä yhdenvertaisuusloukkaus on johtunut.
- Käsittele asia yhtiökokouksessa ja anna osakkaille mahdollisuus keskustella ja tehdä päätöksiä tilanteen korjaamiseksi.
- Korjaa päätös tai toimenpide esimerkiksi muuttamalla, kumoamalla tai valmistelemalla uusi, yhdenvertainen ratkaisu.
- Hanki tarvittaessa osakkaan suostumus erityistilanteissa, joissa loukkaus kohdistuu yksittäiseen osakkaaseen.
- Vältä päätösten täytäntöönpano, jos moitekanne on vireillä.
- Dokumentoi kaikki toimenpiteet huolellisesti.
Yhdenvertaisuusperiaatteen ratkaisu: pöytäkirjamerkintäesimerkki
”Tilintarkastaja toi esille, että yhtiökokouksen 24.5.2018 päätös lisärakentamisesta on Korkeimman oikeuden ratkaisun (KKO 2025:89) mukaan ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Hallitus esitti selvityksen päätöksen vaikutuksista ja yhtiökokous päätti, että päätös kumotaan ja ryhdytään toimenpiteisiin yhdenvertaisuuden palauttamiseksi. Lisäksi päätettiin, että hallitus neuvottelee haittaa kärsivän osakkaan kanssa ja hankkii tämän suostumuksen ennen mahdollisia uusia päätöksiä.”
Hallinnon tarkastuksen käytännön esimerkkejä ja ratkaisumalleja
Esimerkki 1: Talousarvion toteutumisesta poikkeaminen
Tilintarkastaja huomauttaa, että yhtiön toimintakertomuksessa ei ole annettu riittävää selvitystä siitä, miksi korjaushankkeen kustannukset ylittivät talousarvion.
Ratkaisumalli:
Hallitus laatii toimintakertomukseen selkeän selvityksen poikkeaman syistä ja varmistaa, että tulevaisuudessa kaikki olennaiset poikkeamat talousarvioon nähden dokumentoidaan ja perustellaan toimintakertomuksessa.
Esimerkki 2: Kirjanpidon laiminlyönti
Tilintarkastaja huomauttaa, että yhtiön kirjanpito on ollut puutteellista usean vuoden ajan, eikä tilinpäätöksiä ole laadittu.
Ratkaisumalli:
Hallitus laatii puuttuvat tilinpäätökset ja kirjanpidon mahdollisimman kattavasti saatavilla olevien tositteiden ja tietojen perusteella. Liitetiedoissa selostetaan, mistä puutteet ovat johtuneet ja miten ne on korjattu. Jos aineistoja ei ole saatavilla, käytetään perustamisilmoituksen mukaista omaa pääomaa ja annetaan tarvittavat selvitykset liitetiedoissa.
Esimerkki 3: Yhtiöjärjestyksen vastainen vastikeperuste
Tilintarkastaja huomauttaa, että yhtiökokous on päättänyt periä vesimaksua henkilöluvun mukaan, vaikka yhtiöjärjestyksessä määrätään osakemäärän perusteesta.
Ratkaisumalli: Hallitus tuo asian yhtiökokouksen käsiteltäväksi ja valmistellaan päätös, jolla vesimaksun perintä palautetaan yhtiöjärjestyksen mukaiseksi. Tarvittaessa yhtiöjärjestystä muutetaan, jos osakkaat niin päättävät.
Oikeustapauksia ja esimerkkejä taloyhtiön hallinnon tarkastuksista
Lisärakentamishanke ja päätyhuoneiston haitta (KKO 2025:89): Yhtiökokouksen päätös lisärakentamisesta katsottiin yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi, koska hankkeen haitat kohdistuivat vain yhteen huoneistoon, mutta hyödyt jakautuivat kaikille. Pelkkä taloudellinen kompensaatio ei riittänyt, vaan haittaa kärsivän osakkaan suostumus olisi ollut välttämätön.
Vesimaksun periminen henkilöluvun mukaan (KKO:1986-II-25): Yhtiökokous päätti periä vesimaksua henkilöluvun mukaan, vaikka yhtiöjärjestyksessä oli määrätty, että vastike peritään osakemäärän perusteella. Päätös katsottiin yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi ja mitättömäksi.
Yhteenveto: Tarkastus tukee taloyhtiön hallintoa ja taloutta
Taloyhtiön hallinnon tarkastus ja tilintarkastajien huomautukset ovat keskeisiä yhtiön toiminnan läpinäkyvyyden, lainmukaisuuden ja osakkaiden oikeusturvan kannalta. Tyypilliset hallinnon haasteet liittyvät kirjanpidon, päätöksenteon ja yhdenvertaisuuden toteutumiseen. Tilintarkastajan huomautuksiin tulee reagoida avoimesti ja korjaavin toimenpitein, jotta yhtiön hallinto ja talous pysyvät asianmukaisina ja osakkaiden oikeudet turvattuina.
Pyydä tarjous taloyhtiön tarkastuksesta
Elinkaaren tilintarkastajille taloyhtiön hallinnon tarkastus ei ole pelkkä lakisääteinen suorite. Teemme yhteistyöstä mahdollisimman sujuvaa pitämällä sovitut aikataulut ja antamalla ennakoivia huomioita ja vaihtoehtoja. Voimme auttaa myös asunto-osakeyhtiö-, yhtiö- ja vero-oikeudellisissa erityiskysymyksissä. Tavoitteemme on helpottaa isännöitsijän työtä – ei lisätä hallinnollista kuormaa.
Pyydä kilpailukykyinen tarjous alla olevalla lomakkeella tai ottamalla yhteyttä Elinaan:
Elina Salmivala
Toimitusjohtaja, HT-tilintarkastaja, KTM, KLT, KRT, HHJ PJ
+358 40 544 7344
[email protected]